10月的市场给昆明开发商喘了一口气

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随着连月来昆明预售的放量，一时间，住宅库存的消化成为了整个市场关注的问题。那么，昆明当前市场是一个什么状态呢？

本文关键词：

1、第三季度全国市场供应放量

2、供量大增促使昆明库存增大

3、10月供应“腰斩”利于昆明住宅消化

（一）住宅放量供应在第三季度比较普遍

根据中房研协测评研究中心发布的《2020年第三季度房地产市场运行情况》显示，监测的28个重点城市，第三季度新增供应面积8754万㎡，环比上一季度增加18.7%，与去年同期相比增加16.1%。

可见，从供应上看，商品住宅库存量增大，对于昆明而言并非只是个例。

而在销售层面，监测的28个重点城市中，成交面积8391万㎡，环比上一季度增加10.8%，同比去年同期增加10%。

数据显示，一线城市成交总量环比最高，达约1013万㎡，比上一季度增加32.6%。而二三线城市成交总量（约7378万㎡），环比仅增长8.3%。

从具体的城市看，武汉在第三季度中成交面积最多，达619万㎡，环比涨幅约60.8%（猜测或与疫情恢复后的消费需求释放有关，毕竟第一二季度，想在武汉买房，条件也不允许）。

而就昆明而言，第三季度的成交面积为332万㎡，在28个城市中，居第10位。且无论是在环比还是同比中，都有一定的增幅。

这说明，昆明的市场需求还在持续的释放，特别是在“金九”营销节点的触动下，可能对于市场消费有一定的带动作用。

不过，实际上，昆明市场在8月和9月迎来了市场的供应放量，在巨大的供应面前，使得第三季度的昆明处于“供过于求”的状态中，呈现出房子有些难卖的情况。

这种状态，尤其在库存量的增长中，表现得比较明显。

（二）供应放量的昆明还存在消费疲软

我们再从库存上看，统计范围内的28个城市中，截止第三季度末，青岛的库存量最大，达2374万㎡，宁波的库存量最小，仅211万㎡。

而昆明商品住宅库存量为939万㎡，同比增长14%，在28个城市中居第12位，处于中上游水平。

从省会城市来看，昆明的商品住宅库存量仅在成都、武汉、长春、北京、广州、长沙之后。

在库存的同比增长中，杭州、武汉、郑州等城市增量明显；而宁波、东莞、佛山等城市的住宅库存量，则明显比去年少很多。

就昆明而言，库存同比增长仅有14%。

不算多，但很明显的是，待售住宅的消化周期同比增长却达到了32%。

这说明，昆明住宅消费已经呈现出了疲软的状态。

我们单独拎出数据来对比，可以发现，消化周期同比增幅大于（或等于）昆明的武汉、重庆、南京、杭州等四个城市，其住宅的消化周期却小于昆明。

这说明，以上四个城市的房地产市场要比昆明活跃得多，自身具有较好的市场消化能力。

反之，大连、青岛、福州、长春、成都、长沙、北京、深圳、广州、厦门、佛山等11个城市，消化周期的同比增长并没有昆明高，但消化周期却拉得比昆明还长。

意味着，以上11个城市其自身市场存在着消费被遏制，或住宅消费能力弱的情况。

单从城市来看，大连、长春等具有住宅消费力弱的特征。但诸如成都、长沙、北京、深圳、广州，甚至是佛山等城市，则具有鲜明的政策影响性存在。

这些受政策影响的城市，对于当地购房者的高门槛（连续缴社保X年等）、甚至是摇号，以及对于省外购房者相对严格的限购措施等，在不同程度上，均凸显着消费被遏制的情况。

可以预见，以上住宅消费被遏制的城市，一旦在政策上出现松绑，其库存的去化周期将会迅速缩减，甚至会骤然使得整体的市场升温。

因此， 对于同时存在消费疲软和供应增加的昆明来说，房企的销售难度可见一斑。

（三）10月昆明市场供应“腰斩”

前面说的是昆明市场前三季度的一个情况，在进入第四季度的10月，昆明市场的整体供需是否有所改观呢？

根据昆明市和呈贡区房产信息网公布的内容整理，我们发现，在刚过去的10月份中，昆明主城5区共发放预售证33张，预售面积84.845812万㎡，除去商业/公寓/地下室供应量，商品住宅供量约80.2528万㎡。

数据源自昆明市和呈贡区房产信息网/昆楼市制表

相比9月主城5区64张预售证（约192.97万㎡）和8月分45张预售证（约171万㎡）的供应量，10月主城区供应大幅减少，仅有9月份供应量的约44%，不足8月份供应量的50%。

从10月获证的项目来看，呈贡项目分布较多，且整体供应上比较零散。

对比此前锐理发布的9月昆明楼市热度地图，昆明市场住宅库存最大的官南、北市、东南等板块，10月份的供应不算多。

图源昆明锐理

昆明市场10月份整体供应量的“腰斩”及供应的零散分布，无疑，对于去库存是有好处的。

可以说，算是给昆明市场稍微缓了一口气。

只是，从现实来说，年底业绩冲刺在即，难免会陷入新项目忙着拿证冲业绩，老项目在库存压力下有些“愁眉苦脸”的市场局面。

总的来说，不发预售证，开发商“嗷嗷待哺”，不卖房回笼不了资金。

而预售证发多了呢，供应加大，竞争激烈，房子卖不起价。

各有各的打算，真难！

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